Thomas Olek arbeitet seit langer Zeit mit Finanzinvestoren im Immobiliensektor zusammen. Gute Investitionsprojekte sind im mitteleuropäischen Land nicht leicht zu finden: Es gibt nicht genügend Projekte, um die Investitionsnachfrage zu decken, und lokale, professionelle Entwickler können es sich inzwischen auch leisten, wählerisch zu sein, mit wem sie zusammenarbeiten wollen.
Immobilienbranche: Tipps für Finanzinvestoren
Die meisten Projekte sind Wohnungsbauprojekte, die durchschnittlich 3 Mio. bis 50 Mio. € benötigen und 18 bis 36 Monate dauern. In der Regel investieren Bauherren keine Eigenmittel in ein Projekt, sondern erhalten die Finanzierung aus zwei Quellen: Bankkrediten und Investorenkapital.
Investitionen in Deutschland sind sicher
Viele Experten gehen davon aus, dass eine Preisanpassung in den Märkten der Welt zu erwarten ist. Daher ist es für Finanzinvestoren sinnvoll, in Ländern zu investieren, die am besten vor ungünstigen Marktsituationen geschützt sind, und Deutschland ist eines davon. Ich sehe drei Vorteile, die Deutschland hat:
- eine Fülle von gut ausgebildeten Fachkräften;
- reibungslose Verwaltungsverfahren nach knappen Vorschriften;
- egendäre, fleißige Natur.
Renovierung oder Bau?
Es gibt verschiedene Arten der Entwicklung. Nach meiner Erfahrung ist die sicherste Option die Renovierung einer bereits bestehenden Immobilie. Der Bauherr findet eine leerstehende Immobilie unbelastet durch langfristige Mietverträge und renoviert sie und teilt sie bei Bedarf in einzelne Wohnungen auf. Dann wird das Gebäude von Mietern bewohnt und als Ganzes, Wohnung für Wohnung oder in Paketen verkauft.
Eine weitere Option ist eine Neuentwicklung, die ihrerseits zwei Szenarien hat: Es gibt Grundstücke mit und ohne Baugenehmigung. „Das erste Szenario mit einer Baugenehmigung ist einfacher als das zweite Szenario, aber Grundstücke für eine solche Entwicklung sind teurer und die Projektrenditen sind niedriger,“ erzählt Immobilienexperte Thomas Olek.
Das zweite Szenario ohne Baugenehmigung ist ein höheres Risiko und eine langfristige Perspektive, aber auch profitabler. „Größere Projekte zur Grundstückserschließung gibt es durch Änderung des Bebauungsplans, Einholung der Genehmigung für eine deutliche Erhöhung des Bauvolumens und eine teilweise Änderung der zulässigen Bauart,“ sagt Thomas Olek , Experte für Projektmanagement im Immobiliensektor.
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Die günstige Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt ist auf die niedrigen Fremdkapitalkosten zurückzuführen. Die Einlagenzinsen bleiben negativ, während der durchschnittliche Hypothekenzinssatz nach Angaben der Deutschen Bundesbank von 4,42% im Jahr 2009 auf 1,65% im Jahr 2018 sank und die Banken den Bau und Kauf von Immobilien eifrig fördern.
Daher sollten Investoren Projekte, bei denen der Anteil der Bankfinanzierung hoch ist, mit Vorsicht angehen. „Ein optimales Verhältnis ist 65% des Fremdkapitals und 35% des Eigenkapitals, das empfehle ich,“ so Immobilienexperte Thomas Olek.
